房价在一定程度上不取决于当期的供求关系，也不取决于未来的预期，而是取决于历史。在我看来，房价在本质上是个历史问题，一个国家的房价能否实现长期稳定在很大程度上取决于历史因素。为了说明这个问题，我们还是从德国的故事说起。

德国的故事

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战后德国曾经面临最为严重的住房短缺。

从供给情况来看，1050万套存量住房中，超过230万套在战争中被摧毁。科隆、汉堡等大城市，接近50%的房屋被摧毁。据统计，德国的住房缺口达到550万套左右，数量和质量上，德国都面临着一个世纪以来最差的住房条件，每千人住房量为214套，与1880年时的水平差不多。

从需求情况来看，战后的婴儿潮、移民潮等因素使得人口快速增长，1950年到1970年，人口从5000万增加到6000万。更突出的变量是家庭小型化，1960年德国1-2人户家庭占比只有30%，1982年翻倍增长，占比为60%，同期，家庭总量从1330万增加到2320万。这些因素都意味着住房需求在快速膨胀。

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然而，正是在这样的供求矛盾下，德国却取得了突出的成功，成为过去70多年房价和租金最稳定的国家。

从房价水平来看，根据经合组织的统计数据，1970年—2020年，德国名义房价指数上涨3.2倍，同期英国和美国分别为59倍和11.3倍。在“次贷危机”前几年全球主要发达国家房价疯涨的一段时间，德国房价也相当稳定。例如，在2000年至2005年期间，英国和西班牙的房价分别上涨了78%和102%；在法国和意大利，这一比例分别为56%和70%，相比之下，德国的价格保持不变。如果剔除通货膨胀因素，德国实际房价水平涨幅甚微。1970年-2017年，德国实际房价年复合增长率仅为0.13%，实际房价水平上涨幅度仅为6.59%。对比看，英国、法国、美国等国家同时期的实际房价都有大幅度上涨，英国涨幅最大，为3.71倍。

从租赁市场来看，一方面租金水平非常稳定，另一方面租赁关系也非常稳定。1970年—2007年，德国租金年复合增长率为3.04%，上涨幅度为3.2倍。同期法国的租金上涨幅度为8.3倍，英国为23.5倍，意大利为16.9倍，远高于德国租金上涨水平。

从租赁关系来看，德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年，而中国的平均租赁周期仅为8-12个月。持续且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感，促使租客选择租赁作为长期的住房解决方案，有利于整体租赁市场的长期稳定。

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稳定的基石是战后30年的“大开发红利”，历史决定了长期的未来。最重要的原因是战后30年的大开发为当时及后来的住房市场奠定了非常坚实的“供应基数”，考虑到1980年之后的40年德国供应量持续下降，可以确定地说，至今为止德国住房市场都在享受战后30年的“大开发红利”。

具体来看：

首先，建设规模巨大。一方面，1949—1978年30年间一共建设了1810万套住房，年均开发量超过60万套。下一个30年即1979-2010年间，开发总量只有990万套，收缩了一半。最近10年来，住房开发量继续收缩，年均开发量只有不到15万套，只有战后年均开发量的五分之一。

其次，住房的耐用品属性决定了供给的影响是长期性和永久性的，在历史的关键时间窗口，集中力量，大量提供“超额供给”，是对未来的房价稳定提供的最大红利。德国战后30年完成1800多万套住房供应，不仅解决了住房缺口，而且把套户比从0.65提升到1.2，一般而言，套户比达到1是住房供求基本平衡的标志，那么1.2的水平，就意味着德国用30年不仅完全满足了当时的住房需求，也为未来的需求预留了“余量”。从另一组数据观察，今天德国的住房存量只有4200万套左右，1949-1979年开发的住房占比高达43.5%，1979-2010年开发的住房占比只有25%，最近10年开发的住房占比只有3%。由此可以看出，房子的耐用品属性决定了战后30年开发的、规模庞大、高质量的供应基数一直是后来乃至今天德国住房市场稳定的关键基础。可见，大量的住房供给，它的影响不仅在于当期，更在于长远。

再者，为德国成为“租赁的国度”奠定了基础。战后30年是德国社会租赁住房大规模开发的阶段，与一般的理解不同，德国所谓社房是指接受政府提供的低息/无息贷款、税收减免或补贴、土地使用规划等支持，由多种主体开发，并承诺租惠，或者向特定人群出租的租赁住房。具体来看，战后30年是德国社会住房开发的“黄金时期”。在1950—1960年间，社会住房开发占比超过45%，之后两个十年，虽然开发量有所下降，但是比重仍然达到30%和20%。战后30年累计开发的、用于出租型社会住房总量超过500万套。

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战后30年的“大开发红利”支撑了1980年-2010年德国30年的房价稳定；红利的枯竭则意味着过去十年德国的住房矛盾日益突出。

德国房价在过去几年出现明显上涨，几个大城市的房价极高，且持续上涨，疫情也没能阻挡这个态势。不仅如此，长期以来，被引为榜样的租赁市场也开始出现裂痕，租金开始上涨，特别是新签租约的涨幅更高，且租期越来越短，租客的不安全感上升。这两种情况一旦同时出现，且在德国负利率的条件下，人们对于买房的热情只会进一步加剧，住房问题会变得更加突出。如果以柏林的案例来看，2010年柏林二手房的平均报价只有1500欧元/平米，2020年二手房平均价格超过5000欧元，十年上涨3倍。这种情况并非只是个案，2020年德国新建公寓的价格普遍上涨，德国10大城市公寓均价涨幅在5%-17%之间。房价最高的慕尼黑，一套80平米的新建公寓平均价格为78万欧元，市中心公寓均价普遍超过1.5万欧元/平，折合人民币超过11万/平。

从历史的视角来看，德国房价和租金之所以在过去10年出现不可控的上涨，根本原因是“大开发红利”的枯竭、1980年之后住房开发的大规模减少以及开发结构的恶化。

首先是开发量大幅度下降。我们构造了一个“千人新开工量”指标来更准确地衡量这个问题，即每1000个城市人口相对应的年度住房开发量。简单计算可得出1949—1978年、1979-2010年、2011-2020年这三个时间段的年均千人新开发量分别为8.1、3.9、1.8，由此可见1980年以来德国住房开发量的收缩幅度都是巨大的。考虑到1949—1978年德国年度人口均值为7400万，1979-2010年间人口均值为8050万，也就是说相对于增长的人口基数，开发量的收缩就显得更加突出。

其次是开发结构的恶化，主要表现在增量上，即社会住房开发的持续减少，以及存量上，即社会住房的逐步到期。两方面综合使得现在德国住房存量中真正的社会住房“含量”已经很少，甚至可以忽略不计。具体来看，20世纪90年代之后由于政府逐步退出对社会住房开发所提供的激励政策，且随着存量社会住房的逐步自然到期，以及部分投资机构提供偿还贷款，使得大量早期接受低息贷款的社会住房提前转化为市场化住房。这样一来，社会住房规模会明显下降，2000年下降到200万套左右，目前不到140万套，在德国住房存量中的比重只有3%。曾经作为租赁市场“稳定器”的社会住房基本上退出了历史舞台。

因此，可以说德国住房市场发展史上的房价长期稳定和今天的上涨本质上都是历史现象。

中国的故事

作为对比，中国虽然正在经历史无前例的“住房大开发”，但是与德国存在本质上的不同，这也是理解中国住房大开发和房价持续上涨两个现象为什么同时发生的一个关键切入点。

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中国的历史欠账比德国更突出。

战后30年是所有国家的住房大开发时期，英国、美国、德国、日本等国家，尽管开发规模有所差异，但无一例外地都处于住房开发的“黄金期”。新中国成立时，虽然也面临严重的住房短缺，但是并没有经过这一过程，1949-1978年这个30年，作为中国这样的人口大国，30年住房开发总量只有1100万套左右，几乎处于停滞状态。1978年之后，虽然住房开发有所增加，但是1978—1998年这个20年的住房开发量也只有6000多万套，年均300万套，相当于当前开发量的1/5。大概计算，截止1998年启动住房改革时期，我国住房存量只有0.7亿套，且房屋质量较差，成套率较低，户均住房套数只有0.5左右，当时的住房缺口超过6000万套。

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中国住房大开发浪潮发生在“末期”，德国则发生在“初期”，换言之，在中国最缺房子的时候，并没有经历真正的大开发。

中国城市人口增长最快的一段时间发生在2000年到2010年，这个期间城市化率由40%左右提升到50%以上，城市人口净增加量超过2亿人，可以说是住房需求（或潜在需求）最为集中爆发的阶段，然而，这十年虽然中国已经启动房改，但并非是真正的大开发时期。数据上看，从1998年到2010年，这十多年中国一共开发了8500万套住宅，年均新增700万套。与近五年真正的大开发浪潮相比，开发量只有最近五年的一半，考虑到增加的城市人口规模，这个开发量远远不足以弥补住房缺口。甚至与1998年相比，2010年前后我国的住房缺口实际上变得更大了。

对比来看，德国的大开发浪潮发生在战后的10年，中国的大开发浪潮发生在最近的5年。那么这种区别带来的影响是什么？我想最根本的区别就是在城市化的初期阶段，土地的可获得性更强，在最不缺地的时候（同时在土地私有制国家，也是政府土地和建设规模最容易通过的时候）集中力量，在有限的时间窗口内，动员一切市场力量，连续三十年不停歇地大规模开发，使得德国的住房问题从根本上得以解决。

中国的情况则不同，在历史欠账更严重、增量需求增长最快的阶段，头十年“黄金窗口期”的开发量是明显不足的，一旦错过这个时间窗口，住房短缺的矛盾就会被积压延后，造成后来供求矛盾更加突出，房价和地价上涨预期更加明显，特别是叠加2010年之后中国居民杠杆率上升和投资性需求的入场，进一步加剧了住房矛盾（备注：住房投资本身是个正常需求，如果这个需求得不到满足，就很难有租赁市场的房源供给，因此，真正的问题不是要不要投资需求，而是在什么时候满足投资需求，在当年住房短缺的阶段，投资需求的提前入场也是推动地价和房价上涨的重要原因）。过去五年，虽然经历了大规模开发，但是地价与房价的绝对水平已经不可同日而语。可以作个假设，如果过去五年这个开发量放到2000-2005年，结果会怎样？房价和地价恐怕都很难像今天这样上涨。甚至在一定程度上，今天的这种大开发对地价和房价造成的影响是负面的，大规模的土地需求、单一的土地供给出口、加上集中供给的形式，开发量越大，对地价的推动力就越强，房价上涨预期就越突出。

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中国的住房大开发浪潮存在的结构错配——“重购轻租”。虽然大开发弥补了购房市场的供给缺口，租房市场的供给缺口反而变得更大。

自1998年房改以来，中国的住房政策设计是导向购房市场的，土地招拍挂、预售制度、按揭贷款制度以及土地财政的叠加使得我国的住房供给具有内生的“偏购倾向”，租赁住房的供给是严重不足的。这一方面导致租赁市场发育不成熟，租赁关系不稳定，租住周期平均不足一年；另一方面导致年轻人被迫过早进入购房市场，即压缩了在租房市场的支出水平，通过人为压低租房支出进行强制性储蓄，只要有机会，便迫不及待地买房，反过来又加大了购房市场的矛盾。所以我们会看到过去十几年，虽然多有调控，但是每一次调控收紧时，都在客观上既抑制了需求，又抑制了供给，等到政策放松时，那些被抑制的需求再次集中释放，房价上涨压力加大。因此，我们也会观察到中国的房价上涨不是线性的，而是“爬楼梯式”上涨，每一轮调控之后相比上一轮会提高到一个新的台阶，这进一步强化了未进入者的焦虑情绪和房价上涨预期。

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德国住房开发的主体是小微企业，分散的土地私有产权和小企业的双重特征决定了地价上涨的驱动力要小得多。

据统计，战后德国住房大开发时期，小企业构成开发的主体，80%的企业规模小于20个员工。中国的情况完全相反，土地供应主体单一，开发商集中度越来越高，一个自然的结果就是大企业进入一个城市，往往就能创造和引领地价和房价的上涨。这在过去几年棚户区改造过程中，大企业在三、四线城市对房价的推动作用已经表现得很明显。

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中国过去几十年的城市化具有典型的“东南倾向”，即人口大规模地向东部和南部大城市集中，导致这些城市承受了不对称的住房需求压力。

相比之下，德国的城市化则是相对均匀的，几个大城市人口在总人口中的占比不仅没有上升，在过去50多年里，甚至是下降的。据统计德国几个大城市如柏林、慕尼黑、汉堡、科隆等在全国人口总量中的比重从1960年接近9%下降到目前8%左右，德国的小城镇，特别是1-5万人口的小城镇在同期广泛发展，一定程度上分散了住房需求。

与需求的过度集中相反，中国的大城市在过去5年这一轮住房大开发浪潮中，住房供给量并没有同步增加，北京和上海的新房供应量从2010年前后见顶之后一直处于趋势性回荡。最近几年北京的新房供应量不到10万套，千人住房供应量只有2套，全国城市人口平均千人住房量为17.5套。因此，可以说中国“最缺房子”的大城市在过去五年的住房大开发浪潮中是缺席的，这与德国当年大城市的情况是完全相反的。这也是中国房价上涨预期一直未能消退的原因，如果龙头城市的房价一直上涨，且供应量持续得不到增加，这种预期就很难消除，大城市房价很难停止上涨，它们对房价预期的形成与引领带头作用就很难停止。

通过中国与德国的对比分析，我们可以得出一个简单的结论：房价在一定程度上是个历史问题，今天的房价上涨密码几乎全部隐含在历史中。没有任何事情是偶然，任何形式的房价上涨原则上都是可以解释的，只不过它的答案藏在历史中。

理解历史是为了更好地走向未来。在其它文章中，我们也已经指出中国在未来仍然有非常多的可能性，相比包括德国在内的西方发达国家，更好地解决住房问题。通过这篇文章的历史回顾，也许可以帮我们更好地寻找未来的出路。