大家好，我是 观观 。

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到。

以下是今天的正文。

二手房核验价、三价取低的影响开始显现。

最明显的一个结果是，很多人的首付不够了，甚至已经网签的出现了不少的违约情况。

在“三价取低”政策刚出来的时候，很多人以为银行贷款价格会跟核验价差不多。

毕竟那个时候核验价也刚实行没多久，且普遍是市场价的9折左右，所以大家预期最终从银行贷到的钱多半也会是按核验价的标准来。

但很快，发现事情没那么简单。

‍

‍

1

我们之前跟大家说过，上海的二手房，现在有七个价格：

真实售价（卖家到手价）、房源核验价、挂牌价（名存实亡）、网签价、银行评估价、涉税评估价、最低核税价。

其中涉税评估价是影响贷款的重点，这个价格由上海市房屋状况信息中心给出，是相关部门认为这套房应该以多少钱缴税的一个标准。

因为涉税评估价<银行评估价<网签价，所以，买一套房，贷款额度基本上就是按照涉税评估价来定的。

根据最近的实际交易案例反馈，银行给的贷款价格，基本上是真实售价的5～7折。

例如，合同价600万，贷款价打六折，360万。买家也只能按照360万的总价去申请贷款。

这带来的结果就是，买家的首付缺口高达一百多万：

如果买家是首房首贷客户，三价取低之前要准备210万首付，而现在就要准备126万+240万共计366万的首付，首付一下子多了156万。

别说156万，对于刚需客来讲，50万甚至30万都有可能是压死骆驼的最后。

所以三价取低相当于提高了首付比例：首房首贷，首付6成；二套贷款，首付8成；首房首贷的3.5成首付，一去难返。

身边一个真实案例， 一个朋友不久前解约了，把定金都赔给了房东。

解约原因，就是三价取低之后，她能贷到的钱相比之前直接少了80万元左右，这就使她要付更多的首付，而原本就掏空家底买房的她实在拿不出这笔钱了。

这样的例子比比皆是：

“我在上海9年了，近期选择了买房，结果房管局新政策‘三价就低’出台后，核验价非常低，贷款缩减90万元，也就是要求手上现金翻一倍。已交定金，房东不愿意协商归还，进退两难。”

2

很现实的问题，三价取低后，我的首付不够了，怎么办？

1）如果你已经下定，贷款却贷不足，无非是两种选择：

违约不买了

如果你是只付了小额定金，且资金缺口实在太大，可以和房东协商和平解约，或者寻求专业助。

继续履约

找亲朋友好助，补上首付的缺口，或者把之前预留的装修款，买车的钱，追加到首付里面。

2）如果还没下定，或还在看房阶段， 以下几个建议可能会帮到你：

降低预期

在自己能接受的通勤距离内，可以适当买远一点。

或在自己能接受的面积之内，适当买小一点，三房换两房，大客厅换小客厅。

怎么说呢，形势比人强嘛。

卖出三四线城市或老家的非优质房产

中国楼市进入下半场，而下半场的特征是分化，南北分化，东西分化，一二线和三四线分化。

同样是房子，因为地处不同城市，有的价值万金，有的则如粪土。

这个时间点，卖出老家和三四线的闲置房子，上车上海，绝对是明智的选择。

做好心理准备

真的想买，信贷按照真实价格的5折来估，算下来就是准备68%的首付。

签补充协议

如果要网签或下定，建议与房东签一个补充协议，万一贷款额度不够，可以和平解约。

三价合一取其低的政策之后，正确的买房流程是什么？

首先拿到产证，找到银行评估，再去交易中心确认这套房子的价格是多少，最后一个最低价格。

最低价就是你最后的贷款价，千万不要傻乎乎地跳过上述步骤，直接去网签，你敢这么做，后面分分钟让你后悔。

3

楼市是一个连环扣，首套刚需上不了车，置换的也难了。

因为很多人是卖掉老破小去换大房子，老破小的交易减少，大房子的购买能力也会下降。

在这个时期，如果你要置换，建议先卖后买。

否则万一你下家的资金不到位，你也会面临违约的风险。

对于置换一方来说，买方资金何时到位是置换过程中一个核心的问题。

在当下，我们发现了不少置换客户，是愿意适当下调价格预期的。

因为置换客户的终极目标就是在差不多的时间节点上，完成卖与买。看的更多的是整体的得失。

只要“买”的方向可定，“卖”的诚意也是十足的。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。舍得，舍得，有舍才有得。

另外，很多人在清空自己的二手房之后，瞬间变成社保巨子，在新房市场极具竞争力。

当下新房市场里，好房子不少，但是对于首付，也是有极高的要求，一手房资格，首付款卡的严格，透明程度非常高。

如果你钱没到位，错过了认购，之后不要指望还有小筹的资格。

而在二手房市场，即便户看中你的房子，资金到手还是需要一定的时间，除非是全款客户。

所以当下卖房买房的每个时间节点，交易关口等都需要牢牢把握。

现在是捡漏的好时机，也是置换的好时机。因为按照当前的市场行情，一时半会涨不了。

去年楼市狂热的时候，很多朋友一窝蜂的盲目买房，有些房子其实自己并不喜欢，只是因为大家都在买，自己也就买了。

买的是市场热度，买的是从众心理，买的是稀里糊涂。

而现在，当市场热度降下来后，终于到了买家可以挑挑拣拣的时候了。

同样，因为很多卖家开始紧急置换，心态上也发生了变化，一些房源被降价数十万处理。

卖出老破小，卖出远郊的房子，卖出不理想的楼层，置换更优质的房产。是当下这个阶段，更好的选择。

这个阶段，要卖房的人，如果有全款或者首付比例高的买家，可以适当让步，降一些价格。

在贷款收紧的当下，这样的买家简直就是大熊猫一样珍贵，比如动迁户。

在当下，卖房能力变成最重要的能力。现在这个时间，不管谁以合理的价格把房子卖掉，谁就占据了先机。

最后，如果你的首付实在不够，可以再等一等。

买房也要量力而行，不建议去找sf贷，jy贷，dy贷，风险很大，稍微有点差错就难以翻身。

在可见的一两年内，上海房价大概率不会大涨了，但你的首付是可以慢慢积攒的。

其实从上半年开始，上海买房贷款的周期就被拉得很长，审批动辄一个月起，放款动辄2-3个月起，这么算，现在买房的，都要等到明年贷款才能下来了。

放款慢了，置换周期大大拉长，要买房、卖房的，都要提前做好准备。

36氪APP让一部分人先看到未来