“金九银十”开端的节骨眼，一度一房难求的杭州楼市却率先遭遇“暴击”。9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报名截止，停止递交申请文件及缴纳保证金。

据浙报传媒地产研究院消息，全部10宗“竞品质”地块中，9宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于还没推出就遭遇“流拍”，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。

自第二批集中供地以来，许多城市重新调整了拍卖规则，如限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质等等。然而出人意料的是，流拍、终止出让、底价成交等等陆续出现，多座城市平淡收场，完全没有了第一次的火热。

01 9宗地块无人问津

一直以来，杭州在全国卖地排行中始终稳居三甲，而这次出现“未拍先凉”的情况当属首次。与杭州形成鲜明对比的是青岛，9月13日，青岛首次“竞品质”结果出炉，多家房企满分再摇号。

58房产研究院分院长张波告诉《》记者，降低“面粉”价格，是控制“面包”价格的前提。但如何控制“面粉”价，首条起点线在于起始评估价。

杭州的竞品质地块起价看似与周边地块相差不大，但由于资质门槛高、投资回报周期长，大幅增加了房企资金成本，在利润率降低的同时，项目经营风险也有所提升。因此，此次“流拍”虽然结果扎眼，但也还算意料之外，情理之中。

杭州第二批集中供地的历程可以说是一波三折，延迟、终止挂牌，更新竞拍规则再挂牌，继而遭遇无人报名。

7月30日凌晨，杭州发布第二批住宅用地集中出让公告，其中规定：土拍开展“竞品质”试点，且通过政府先验收后以现房销售的形式确保方案落实，共有10宗宅地率先试点，不再是单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序。

张波表示，在“竞品质”大方向下，开发商利润被一再压缩。都说“面粉”决定“面包”价格，现在是“面粉”涨价，前几日更有新闻显示最近多地水泥价格逼近历史高位，“面包”还不让往贵了卖，那“面包店”必然没法亏本去做“面包”来卖。

02 门槛过高

一位TOP20房企的区域总表示，“竞品质”地块的门槛要求高，还要求现房销售，资金回款周期长，起价过高，导致利润率过低，结果便是开发商参与意愿低，甚至是无。

进入竞拍的富春湾新城地块也不是因为“有利可图”，而是因为没有亏本。

张波告诉记者，影响“竞品质”地块高比例流拍的因素主要有以下几个：其一，地块本身的参拍门槛较高，不但参拍企业要符合相应要求，并且还需要交纳一定的“竞品质”保证金，这就会影响到房企的整体参与度。

其二，“竞品质”地块要求现房销售，相比参拍门槛，现房销售对于房企的影响明显更大，目前房企普遍存在急需降负债的问题，现房销售大大提高了对现金流的要求，也会直接影响到房企的负债水平，即使项目本身有一定利润空间，地块的吸引力也会因此减弱。

其三，杭州市场的降温则是外部因素。随着全国调控不断深入，各热点城市都开启了“降温模式”，这直接影响到市场的情绪表现，导致房企拿地变得更为谨慎。

从报名结果来看，住房品质的提升任重道远，楼市无法把这个压力都放到房企身上，这是一个需要多方力量共同协作才可达成的目标。预计后续不排除杭州会对政策进行适当微调，以更好适合市场变化的需求，在保持地价稳定的同时，更大限度平衡项目品质和市场预期。

03 房企选优的好时候

杭州土拍市冷只是浙江楼市的一个缩影。

据好地大数据，8月至今，浙江全省总计成交涉宅地65宗，总建面601万平方米，成交总价575.1亿元，平均溢价率10.4%。

其中16宗以底价成交，10宗的溢价率在1%以内接近底价，10%以内低溢价率成交的有11宗，以上总计占比为 57%。

也就是说，8月以来，超过一半的地块以底价或低溢价率成交，市场总体趋冷。与此同时，地块在临出让前紧急撤销的戏码，已上演多次，撤销出让的原因均不明，但很大可能是因为没人报名而终止。

好地方面认为，尽管目前金融政策收紧，房企资金承压，但大多数房企还是有拿地保规模的需求，而且现在市场降温，正是可以挑选优质标的的好时候。

另外，集中供地新规下，以杭州为代表的核心城市，虽然封顶溢价率降低，且封顶后竞配建改为摇号，利润率能有所保证，但地块报名宗数的限定，以及摇号增加的拿地不确定性，也让房企需要在其他城市寻觅好地块。

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