一

谈论房价，要谈论几个元素，开发商、购房者、城市以及整体的环境。首先从一个角色开始谈起，那就是开发商。

我们要记住一件事情，这个赛道很聪明的，从来都是一荣俱荣一损俱损，你指望自己买到的房子赚钱，先看看开发商能不能赚钱。

我和一个同行开过玩笑，你们赚了钱的房子我们才敢买，如果连你们做项目的都不赚钱，我不敢相信到我手上就能赚钱。

整个赛道所有的政策都是一视同仁；一手房预售证限价，二手房出售也会理所当然的限价，这会是大概率事件。

所以一个懂行的购房者都在拼命的研究开发商，如果大部分开发商都消失了，这对整个行业都是毁灭性打击，当然包括购房者。

而我们环顾现在开发商的生存环境，本质意义上就一个词可以总结：不敢造次。我们可以看见的是，之所以开发商不敢造次的原因，就是血液被抽掉了。

输血模式消失开发商只能依赖自己的造血模式。

所谓的造血就是每个项目都能够循环开发，就是卖掉项目能够持续开发到新项目并且能够循环。

房企变成制造业，当然利润也变成了制造业的利润。

如今所有的房企都在萎缩，萎缩的背后固然有现金流的问题，但也客观代表着如果现金流缩减，大盘本身也一定会缩减。

在一个降速大盘里，一个购房者想要获利本质上就是零和博弈，也就是你跑赢别人了才能赚钱。

跑赢别人？我们想过很多跑赢通货膨胀跑赢货币超发这种巨宏观的问题，但是怎么跑赢其他购房者？

房子好大家都知道，但是什么房子更好？这道命题会让很多人交上学费，因为本质上如果你什么都不做，就是输家。

同为购房者，如何跑赢别人，这好像是大家都从来没想过。

当然有一句说一句，只有制造业才有可能转型为科技行业，这是必须要经历的过程，也是必须要感受的阵痛。

这种趋势下，对房价不看多也不看空，看淡是比较理性的行为。

二

第二是购房者本身。肉眼可见的，在行业经历了20多年的时间之后，楼市里的客群进入置换周期。

而对于置换客户来说，不得不承认，如今的购房者进入躺平模式。所谓的躺平就在于，过去两年的政策高频，让大家养成了一个习惯：未来对于楼市怎么调控都是正常的。

让每一个购房者不太想未来，也是因为不想未来，所以你可以认为想要换房的是真的想换的。

而且也借不了杠杆，所以每一次换房都是艰难的，每一次换房就是慎重的，剔除信贷因素，整个周期也被拉的无限长。

所以最底层的逻辑就是：如果换不到好的，那就不要换了。

我们做过一个测算，如果在住的房子还有房贷，那么卖掉换来的现金再去买房，几乎只能买到同等总价位的房子。

也就是说如果没有足够的个人积蓄，比较难完成一次成功的置换，这也是购房者躺平的逻辑。

那么对于刚需呢？刚需最近两年在被得到最大程度的保护，积分模式下他们进入了一手房赛道，不论是五大新城还是市中心，不论多少钱，起码是不太贵的房子。

包括最近上海出台的对于保障性租赁房源的力度也有了很大的转变，罕见的增加了45万套的供应，并且不限户籍不设标准，只要居住面积低于15平米，你就可以申请。

对于刚需的兜底动作实在是太多了，从多个维度对于房产焦虑这件事充分降低；这种降低我们认为是情绪性降低，所有人对于房产情绪上的想法没有那么多了，剩下的全是真实购房需求。

三

第三，也是最核心的，也是最几年楼市根本性的变化：就是预期没有了，对于房价未来的预期没有了。

我们说判断房价，不论是房价涨还是房价跌，起码还在谈论的范围是，大家觉得房子这个价值还是有探讨的空间的。

但是最近我能感受到整个大家对于房地产未来对于价格的预期开始消失。

首先第一点就是，你认为不可能的调控模式，在最近两年都落地了。开发商手里的房子，一手房卖多少钱都是有标准，甚至在土地阶段就明确你该卖多少钱。

什么时候拿地，什么时候取证，都是集中几个固定周期。怎么拿地，拿什么样的地，有没有资格拿地，也都有了除了钱以外的明确指标。

二手房的价格也有干扰了，指导价也好核验价也好，就是干扰；除此之外，房贷也以此为基准进行调整，想要卖出去一套心理价位上的房子除了你情我愿之外，还要看是否合规。

包括一直在谈论但都没落地的的房产税，在2021年，也进入实质性落地的环节了；你认为所有不可能的，所有觉得驱动市场的，都消失了。

房地产进入一个非常精准的管理模式，通过政策正在把这个赛道引导到房住不炒的逻辑上，正因为各种政策的逻辑，大家对于预测未来丧失了兴趣。

因为大家预测不了未来会出什么样的政策，这已经成为了楼市发展的核心因素，甚至是唯一因素。

几次很多地方政府想要试图放松楼市的信号，到最后都变成了一日游，这本质上也说明了，在楼市调控层面，地方与中央的博弈每一次都落空。

所有楼市只有一个基调：房住不炒。

所以大家对于预期的感受，已经不是一些机构专家的言论了，而是看自己银行放款速度，自己网签速度，一手房的开盘价格，诸如此类。

其实很难想象大家如今对于预期的关注就是一些重点小区的二手房成交价格，这是最细微也是最真实的。

但是如今这个价格也被核验了，选择躺平不是不愿意，而是算了，很多购房者在这个周期内选择：算了。

四

最后谈论一个夜壶问题。

因为很多人说，房价会涨的一个重要理由，就是需要有一个行业能够承载通货膨胀，如果房价不涨那么其他的产品或许会有大片的涨幅。

这个逻辑是对的，但是这个逻辑某种程度上和当年提起的房地产需要支持经济保八这个论点一样：都是阶段性正确。

如今我们感受到的，不论是新基建，还是一带一路，或者新能源产业，都成为一个明确可以发展并且承载投资蓄池的方向。

另一个关键的一点，疫情的特殊周期。

经济进入转型期，有人解读这会是一段漫长的滞涨期，但是我们不去讨论经济数据，这也确实是一段产业转型期。

而房地产也会是如此，如今我们可以看到对于楼市的转型其实就是一句话：从增量市场进入到存量市场。

不论是对房产税的确定，还是对二手房交易的管控，包括项目开发的存量更新模式，背后都是存量市场的转型。

而存量市场最不需要的一个特质就是快，所以严格意义上也不需要房价涨，这其实从银行的态度就可以看出来。

我最近和几位银行的朋友聊天，发现一个很明显的信号，现在很多企业，特别是小微企业，从银行借到小额贷款的渠道是非常方便。

包括利率和申请方式，都是我过去前所未见的支持，钱的态度就代表着国家的态度。

支持企业发展，帮助企业熬过当下的特殊时期，都得到全方位的支持。

但是如今钱想要流入地产，哪怕是个人的某一套房贷，那内部的流程真的是层层打怪一样；第一不希望钱太多流入房地产，第二转型期的房地产也不宜有太多的钱存在，否则就是风险叠加。

这也是这个赛道未来两年的终极宿命：没人帮，靠自己。

行业如此，企业如此，个体也是如此

五

所以我们来客观理解房价这件事。

我其实很早就有一个清晰的认知：如果真的想控制房价，其实有一万种办法，而且每一种都管用；这个行业从来就不存在单纯的市场经济，无非是需要房价有怎么样的走势。

毫无疑问，未来两年对于房价所有上涨预期都没有理论基础。

行业自己的变，钱不会进来，企业在自救，客户在躺平，在这个逻辑下，这不是一个太差的赛道，但起码不会比以前好。

有人依然能够获利，但这绝对是真本事。