CCRC在发达国家已是成熟的养老业态。在美国，CCRC已有超过百年的发展历史。目前，全美CCRC数量超过1100个，床位占比在美国机构养老市场中达20%，已经成为一个广受欢迎的养老业态。

太保家园研究苑梳理了美国CCRC的发展历程，并分析美国CCRC头部运营商Brookdale的经营案例，以期对国内方兴未艾的CCRC业态提供发展启示。

一、美国CCRC的内涵和概况

01 CCRC的内涵

CCRC是指为老人提供居住设施及配套的持续照料服务的养老退休社区。CCRC面对客群包括自理老人、介护老人及护理老人，配套服务涵盖房务、餐饮、文娱社交、康复理疗、医疗保健等各个方面。

在美国养老体系中，CCRC通过整合老人日托、老年公寓、退休社区、居家服务、介护、及记忆照护、专业护理、临终关怀等不同照护级别和不同成本的养老服务功能，给老人提供一种在熟悉环境中舒适生活并老去的生活方式，故深受部分老人欢迎。

02 CCRC的独特优势

一方面是全面健康管理。在健康保障方面，CCRC通过适老化设计、健康膳食、健康咨询、健康档案、健康评估、定期巡诊、定期体检、康体保健、文娱活动、心灵慰藉等，帮助老年人保持身心愉悦和健康。

在就医服务方面，通过建立24小时紧急响应、送医挂号绿色通道、病房陪护等服务，帮助老人及时快速就医。在医后服务方面，通过专业康复、长短期照护、专业护理、临终关怀等服务，使老人得到专业照护和体面的生活。

美国一项学术调查显示，CCRC客户的寿命，往往较社会平均水平高出8到10岁，同时减少了30％的医疗保健支出。

另一方面是一站式“在地养老”。CCRC旨在于单个社区内为老年人提供独立生活、介护、失能失智照护等不同类别的服务，并针对客户的健康、社交、求知、情感和心灵需求，设置康体健身、休闲娱乐、老年大学、俱乐部、宗教活动、家属探视等配套设施，帮助老人创造积极、健康、快乐的生活方式。

因为具备齐全的设施及服务，当老人身体退化，需要得到更高的照护等级时，无须迁出社区，重新适应全新的环境，而是可以在熟悉的楼层间或建筑物间搬迁。

此外，CCRC社区为老人们提供购置或租住两种可能，并且公寓也分为多个档次，可满足不同年龄、不同财力水平老人的需求。

03 美国CCRC的典型特征

从产权属性来看，全美78%的CCRC由非营利组织赞助或发起，盈利性CCRC仅占总量的20%。进一步细分，非营利性中的半数隶属于宗教组织，另有约1/3由大学、健康组织、军人团体、慈善组织等开办，还有一小部分则由市民自筹自建。

从专业背景来看，经过100多年的发展，美国CCRC已相当成熟，其开发方要么是专注于养老行业的营利组织，要么是已掌握相关专业技能的非营利组织，而绝大多数CCRC由业主自行运营管理，仅有15%的CCRC委托第三方开展管理。

从产品规模来看，美国的CCRC产品可能是城市中的一幢或几幢高层建筑，也可能是郊区较低密度的建筑群。约2/3的CCRC床位数少于300张，而床位数超过500张的CCRC仅为8%。从床位配比来看，CCRC中的独立居住单元占大头。

根据Ziegler对美国CCRC的统计，CCRC中独立生活、介护、护理三类床位的中位数分别为：120、43、72。

从地域分布来看，CCRC集中在老年人口规模庞大的州。按CCRC数量从多到少，全美排名前五的州依次是：宾夕法尼亚州、俄亥俄州、加利福尼亚州、佛罗里达州、伊利诺伊州。而怀俄明州是美国唯一没有CCRC的州。

二、美国CCRC的发展历程

01 美国CCRC的来源

一是内战和“大萧条”期间举办的慈善事业。早在1860年代，为照顾内战遗孀和孤儿而建立的社区，是美国CCRC的源头。在1930年代“大萧条”期间，对老年人的照料需求陡增，教会及其他非营利组织遂建立“老人之家”以为应对。

入住此类社区并得到照护的条件是，入住者须向社区管理方移交自己的资产。根据美国养老住房协会公布的非营利性CCRC运营组织的排名，前100名中有25家非营利组织已有超过100年的历史。

二是由专业护理院发展而来。有一部分CCRC的康复业务是从专业护理院演变而来，故其护理型床位更多。这种演变的动机在于，很多CCRC运营商认识到，通过与地方医院建立战略合作，为其出院病人提供门诊康复服务，可以将这些短期患者转换成长期住客。事实上，大部分术后康复病人确实成为了CCRC的长期客户。

02 CCRC在美国的早期发展情况

1960年代以来，CCRC业态稳步增长，增长不仅体现在社区数量上，而且体现在客户类型上——从最初的照顾弱势群体扩展到服务中、高收入客户，从身体衰弱的老人扩展到活力健康老人，其布局也实现了城乡全覆盖。由于专业护理的技术含量及进入门槛都较高，故一直是最有保障盈利的业务。

整个1970年代到1980年代初期，是美国CCRC建设的“大跃进”期，也是真正意义上CCRC确立其市场地位的时期。在这段时期，因开发者盲目借贷以及对这一新兴业态缺乏了解，出现大量违约事件，CCRC行业被迫调整。

1980年代中期，营利性组织开始深度介入CCRC的建设发展。然而，时至今日，CCRC的开发运营仍由非营利组织所主导。

03 1990年代以来的发展态势

经过1980年代的调整，美国CCRC发展重拾升势。整个1990年代直到2000年代中期，每年平均新建10到20个CCRC社区，究其原因，一是开发运营主体日益成熟，二是银行和机构投资者看好养老地产发展前景并为CCRC提供大量的资本支持。

2008年，全球金融危机从美国开始蔓延，这场危机也给整个美国CCRC市场带来了困难，如：意向客户财富缩水而推迟入住，现有客户的支付能力下降甚至陷入困境，无法及时向迁出客户退还入门费，筹资困难、财务成本高企，投资收益或捐赠收入减少等。

而很多CCRC社区，由于硬件老化过时，入住率一直无法提高，另一些则因为刚刚开业或还在建设中，进退两难。面对困境，CCRC运营商采取了很多应对措施，分为积极和消极两类。

积极措施有：调整商业计划并争取投资方的支持、增加现金储备、聚焦营业利润、设法保持软硬件吸引力。

消极措施有：更换管理层、寻求被合并机会、债务重组、卖掉社区等。

2010年7月，美国政府责任办公室向国会老龄委员会提交了一份关于CCRC财务风险的报告。报告显示，尽管金融危机给部分CCRC带来财务困难，但鲜有CCRC宣布倒闭或拍卖，即便发生此种情况，住客也不会被迫迁出。

不过，月费的突然增加引起过客户的不满。然而，横向比较，在这场危机中，CCRC的入住率一如既往高于单一业态养老物业，且其入住率下降幅度远低于商办物业，仅略高于普通公寓。

三、案例分析：美国最大运营服务商Brookdale

01 Brookdale公司介绍及整体发展趋势

Brookdale前身成立于1986年，如今我们所俗称的Brookale公司，则是由Brookdale Living Communities, Inc.和Alterra Healthcare Corporation合并而来的Brookdale Senior Living Inc.，成立于2005年，并于同年11月在纽交所上市。Brookdale Senior Living Inc.是目前美国规模最大的养老运营企业，市场占有率超过5%。但从CCRC业务看，Brookdale公司为全美排名前5的营利性CCRC运营商。

△图片来源：Brookdale官网

Brookdale的主要业务为纯自理社区、纯介护社区&记忆照护社区、CCRC社区、居家健康服务以及受托管理等五大板块。截止2020年末，经营范围覆盖全美43个州，运营社区726个，服务客户6.4万。

其中，纯介护及记忆照护社区占比最大，达77%。产权分类方面，则分为自建、租赁和受托运营三类，其中，自建项目占比最大，达50%。

2014年，在Brookdale公司上市十年之际完成了对Emeritus的并购，当年运营社区数从前一年的649个激增至1143个。然而，大规模经营也面临着巨大的资金压力。

从Brookdale近10年的业务情况看，其规模在2014年后总体呈下降趋势。究其原因，主要是因为公司出于资金流动性、债务杠杆率等因素的考虑，通过出售自有社区和终止到期租赁合约等方式处置了部分项目。

入住率方面，Brookdale整体入住率长期保持在80%以上，其中纯自理型社区入住率最高，通常达到或接近90%，纯介护型及CCRC社区则稍低，但也能维持在80%以上。

仅2020年，因受到新冠疫情影响而有所下滑。从总体变化趋势看，自2015年起Brookdale在社区入住率上呈现小幅下降，这是因为，一方面有来自于同业对手的压力，另一方面则受到来自自理、介护等单一业态细分市场的挤压。但这一趋势与整体行业发展是一致的。

2011-2020年Brookdale社区数、住户数及入住率情况

02 Brookdale的收入及利润情况

Brookdale的运营收入主要分为两大部分，一部分为居住及与居住相关的费用，包括一次性入门费、定期的房屋租赁费以及配套服务费等，该部分约占收入的80%；另一部分收入为第三方受托管理费用，即在不承担项目经营风险的情况下，收取固定比例的管理费。在居住及与居住相关的费用中，由于纯介护型社区数量占比最多，其对营收的贡献也最大，超过总额的一半，CCRC社区收入则占总营收的10%左右。

但从单床收入看，根据公司2020年年报数据，CCRC社区单床收入可达6.05万美元/年，远高于纯自理社区及纯介护社区，对公司整体业绩有着重要贡献。2016年后，Brookdale的营业收入有所下滑，主要原因在于公司逐渐处置了部分社区。

盈利能力方面，近10年，Brookdale均能保持EBITDA为正，且在2015年前呈增长趋势。2015年后EBITDA下降，部分原因在于与Emeritus的并购并未起到提高运营效率的预期效果，整体亏损幅度反而扩大。净利润方面，由于资产折旧的支出较大，Brookdale在过去10年基本处于亏损状态，2020年才首次实现真正盈利，净利润为8202万美元。

2020年，受到新冠疫情的冲击，Brookdale在收入端的直接损失大约在2.8亿美元，而由抗疫所产生的额外支出则达1.25亿美元。但另一方面，Brookdale也获得了来自政府的大力扶持，由政府相关基金拨款或医保提前支付所获得的资金收入总额为2.8亿美元，很大程度上抵消了疫情带来的不良影响。

此外，从2019年初起，Brookdale部分租赁型社区已完全折旧，因此在支出中占大头的折旧和摊销费用相应减少。再次，公司于2020年完成部分社区出售，总额达3.69亿美元。在多方因素的影响下，公司终于实现多年来的首次净利润盈利。

△数据来源：根据Brookdale公司年报整理。

四、国内CCRC仍是一片蓝海

总结美国的百年经验，CCRC赢得客户的关键在于：保持私人空间及公共配套设施的安全完备，并为客户提供多种支付选择；充分发挥CCRC一站式“在地养老”的优势；帮助客户盘活存量资产，提高付费能力；帮助客户利用税优政策减少个人医疗开支。

未来十几年我国老龄化将呈现加速增长的态势，特别是随着1962-1975年“婴儿潮”一代3.66亿人陆续进入60岁以上年龄段，在目前已有2.64亿老人的基础上，每年新增老龄人口将是现在的2倍，达到2500万左右。与此同时，我国城乡空巢家庭比例已达50%，一线大城市的空巢率更是高达70%以上。

在我国，随着人均GDP突破1万美元，CCRC这一高品质养老业态日益受到4亿多中等收入群体的欢迎。据国家民政部相关统计数据显示，截止2021年上半年，全国共有39085个养老机构，提供495.1万张养老床位。

但这其中CCRC数量非常有限，多家央企、保险公司都看好这一市场，已经或计划进入这一领域。预计我国到2030年约有4亿老龄人口，机构养老床位约1200万张，届时如CCRC的市场份额提升到10%，将提供120万张床位，可带来1.2万亿投资，直接创造数十万个就业岗位，并将间接带动建筑建材、养老康复辅具、智能设施设备、餐饮、娱乐、医疗保健、老年金融等众多上下游产业。

由此可见，国内CCRC仍是一片广阔的“蓝海”。